某产后护理中心投资前的投入产出预演
---------- 背景 ----------
投资人经过前期调研，计划投资600万，新开一个3000平米的产后护理中心；中心将配备相应的医疗和护理团队，包括医生、护士、月嫂和厨房，按基本薪酬+业绩提成给予报酬；年租金物业约60万；预期6个月到达盈亏平衡，1年收回投资。
这样一个项目可行吗？先做个数智预演，从投资计划，模拟盈亏平衡、成交量要求，评估保守和乐观情况下的投入产出，规避风险，放大成功机会。
跟着数智CFO《开店评估》，一边梳理业务和财务逻辑，一边评估分析。
根据投资人的规划和预期，分别模拟保守和乐观情况来评估这个项目的可行性。
评估重点1 投资回收期
参见下图，评估结果并不如预期6个月能收回投资。
投资回收期保守情况为近5年多，乐观情况也是17个月。
下一步将更深入评估这个项目的可行性和改善重点。
评估重点2 盈亏平衡点
参照21.3.5B，对比最大接待收入、盈亏平衡收入和保守及乐观预期收入。
图示 保守情况非常接近盈亏平衡点，说明保守情况下项目的盈利空间有限。
参照21.3.11B，盈亏平衡与最大接待人次占比的合理范围应在40%-60%之间。该比例低于40%，说明本网点运能利用不充分，应评估获客的能力和更多营销推广投入，快速提升成交率。如果提升获客速度的空间有限，应考虑缩减投资额和租金等固定营运费用。
评估重点 3 利润、现金流和负债/预收款
产后护理中心是预收费模式，将会保有一定水平的预收余额，这相当于一个"资金池"，合理利用这个资金池，可能获取额外收益。
但也可能是个"陷阱"，有些机构误把这个资金池用作开其他新店盲目扩张。
提前评估预收款，投资人可提前运筹，合理使用流动资金。
参照下图，预测模拟租期内利润和现金流。
根据预期这个产后护理中心从第3年起，将保持稳定的264万-594万的预收款，
评估重点 4 人均效能
人效是每年人均收入，评估人员配置的效率。
人效及格根据人均报酬测算，评估人工成本是否合理。
产后护理中心是劳动密集的门店，因而人效的评估是可行性评估的一个重点。
参照21.7.1B，图中按照预期的保守和乐观情况与行业和及格人效对比。
分析显示两种情况都高于行业水平，有可能的人员配置偏低，或人均报酬过高。在实际营运重这可能将是吞噬利润的隐患。
应做深入评估运行这样一家护理中心的人员配置要求和薪酬的情况，做出符合市场的安排。
---------- 数智CFO建议 ----------
开店可行性评估，不是给出一个是或否的答案，而是通过以上分析评估，给投资人的投前建议，科学评估项目和投入产出，预警投入期和营运期的关注点，适时纠偏，保证所投项目达到预期。
针对案例项目的建议和预警：
- 再次评估降低总投资额的可能性，如装修改造是否有更优的方案来把投资额控制在500万以内。
- 深入评估工作人员的配置和薪酬预算。
- 增加其他收入的可能性和规模，如产前瑜伽、身材修复、月子餐外卖、儿童抚触等衍生服务。
- 修正后，再次进行投入产出评估。
